Quel avenir pour la garantie des loyers impayés en 2022 ?

garantie des loyers impayés

 

Il est encore trop tôt pour dire qu’elle sera la tendance des garanties des loyers impayés sur l’année 2022. Néanmoins, l’anticipation est la première chose à faire pour un bon accompagnement des clients dans la phase amiable. La sensibilisation des propriétaires et la protection de leurs revenus locatifs est aussi de mise. Autre conseil, insister sur la prévention. Avoir un réseau de partenaires qui, en amont, propose un plan d’apurement et une orientation sur les aides possibles est nécessaire.

 

La garantie des loyers impayés en question

 

Les assureurs GLI devront se projeter sur 2022 et au-delà sur les perspectives des résultats et des prévisions financières. Concrètement, le constat d’une sinistralité atypique peut conduire chaque assureur à procéder à sa propre analyse. Le Covid-19 constitue-t-il un évènement exceptionnel ne remettant pas en cause les modèles en place ? Au contraire, la survenance de cet événement nécessite-t-il une mise à jour des modèles existants ? Les courtiers ont ferraillé avec les assureurs pour tempérer leur velléité de majoration pour les clients fragilisés par la crise.

 

La crise et ses conséquences économiques

 

L’impact est aujourd’hui modéré malgré les conséquences liées au confinement et aux fermetures administratives. Celles-ci furent une décision gouvernementale inédite et donc imprévisible. La crise liée à la pandémie génère énormément d’incertitudes pour notre économie. Ses conséquences demeurent complexes à évaluer car il s’agit d’une crise globale. Elle affecte de nombreux métiers et provoque des réactions en chaîne.

Sur la plupart des portefeuilles, il n’a pas été constaté une réelle hausse de la sinistralité en garantie de loyers impayés. On observe d’autres effets qui se poursuivront dans le temps pour une durée indéterminée :

  • Les conséquences des variants anglais, sud-africain et brésilien du coronavirus
  • Les effets du confinement
  • Les effets de la situation économique dégradée

Ce sont les faillites d’entreprises qui engendrent des impayés et l’augmentation de chômeurs. Ces deux facteurs auront des conséquences sur l’équilibre technique des portefeuilles. Bien qu’ils soient difficilement quantifiables, les assureurs doivent d’ores et déjà les considérer. Les études ont largement démontré la corrélation entre crise économique et augmentation de la fréquence des impayés.

 

L’accompagnement des administrateurs de biens grâce à la garantie des loyers impayés

 

Une mission d’information parlementaire visant à prévenir les expulsions locatives a été confiée au député Demoulin. Les pouvoirs publics et associations craignent, en effet, une explosion du nombre d’expulsions ces prochaines années. Il serait peut-être pertinent d’interroger l’APAGL. Cette association a vu le jour à la création du dispositif du PASS-GRL instauré par Action Logement en 2006 (ex 1% Logement). Rappelons que la structure de l’APAGL avait en charge la finalité sociale du PASS-GRL, puis de la GRL. Après une expérience de plus de 10 ans sur l’accompagnement des locataires en impayé, quel est aujourd’hui le bilan ? Quelles mesures pourraient être empruntées de cette association ? Comment son expertise dans l’ingénierie sociale, l’observation, l’évaluation des situations et l’accompagnement des ménages peut servir ?

Les courtiers et assureurs devront trouver des solutions alternatives permettant de maintenir le lien de confiance avec les clients en garantie des loyers impayés. Faire face à la crise sanitaire et s’adapter en fonction des mesures gouvernementales est primordial. En espérant que toutes les activités de l’économie redeviennent essentielles.

 

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Assurances loyers impayés et recouvrement : quelles solutions ?

assurances loyers impayés

 

Quel est l’impact des dernières décisions de l’Etat sur les assurances loyers impayés et le recouvrement ? La loi du 23 mars 2020 a permis au gouvernement de prendre des mesures face à la propagation du virus. En application de ce texte, l’ordonnance n° 2020-306 traite la question de l’aménagement des délais échus et l’adaptation des procédures.

 

Quels sont effets de la crise sanitaire sur le recouvrement ?

 

Tous les commandements qui n’ont pas expiré au plus tard le 11 mars 2020 n’ont pu produire leurs effets. Ils ne les produiront qu’à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après la fin de cette période si le débiteur ne s’est pas exécuté avant ce terme. Depuis le mois de février 2020, le recouvrement amiable a donc été privilégié. En effet, les tribunaux étaient fermés et bon nombre d’actes de procédures n’ont pas pu être délivrés. La voie amiable était devenue nécessaire pour informer et formaliser des accords afin de ne pas casser les paiements. Les loyers et les charges ont dû être réglés pour ne pas gripper l’ensemble des acteurs de l’immobilier locatif. Les assurances loyers impayés sont donc primordiales, surtout quand des remboursements d’emprunts, des charges qui servent à faire fonctionner les copropriétés ou encore le paiement des fournisseurs et des gardiens est en jeu.

 

En octobre 2020, les consultations auprès des ADIL concernant les impayés des locataires ont augmenté de 15% comparé à 2019. La hausse était d’autant plus nette aux stades amont de l’impayé et notable pour les salariés du secteur privé. Les consultations à la suite de la réception d’un commandement de payer ou à des stades judiciaires étaient très faibles. Cela s’explique notamment par l’activité réduite des tribunaux et le report de la fin de la trêve hivernale. Le rattrapage de l’activité judiciaire a repris progressivement et a mis en évidence la pertinence des assurances loyers impayés.

 

Assurances loyers impayés : des différences locales et régionales

 

Il existe des différences notables entre l’Ile de France et le reste de l’Hexagone. La région parisienne et la capitale sont moins touchées par les impayés de loyers (13/1000 logements). Dans les dix plus grandes villes de France, on en recense 18/1000 et 19 en province. Un écart qui s’explique par une activité professionnelle moins perturbée par la crise sanitaire du Covid-19 à Paris.

Sur le portefeuille d’assurance GLI au sein de VERSPIEREN IMMOBILIER, nous n’avons pas constaté d’augmentation des déclarations de sinistres. Nos prestataires n’ont pas constaté de difficultés particulières de recouvrement. Ceci souligne la bonne sélection des locataires indiqués par nos clients sur notre plateforme des assurances loyers impayés GAEL.

Lors du premier confinement, des retards de paiement étaient perceptibles mais sans réels impayés.

Nous avons alors mis en place des actions sur l’amiable et la négation de reprise des lieux. Nous avons, par ailleurs, opté pour une assignation au fond plutôt qu’en référé. Cette solution permet de réduire les conséquences de la période judiciairement protégée.

Dans le secteur bancaire, les établissements prêteurs reviennent à un endettement de 35% des revenus pour accorder les prêts. Il y a six mois, les banques étudiaient les dossiers avec un endettement maximum de 33% et un apport d’environ 15%. Ferons-nous le même constat chez nos clients gestionnaires locatifs d’un resserrement de l’étude des dossiers locataires ?

La question du surendettement revient, avec une probable remontée de la précarité. Cela conduirait l’Etat à augmenter les minimas sociaux pour éradiquer la pauvreté. C’est une tendance que nous pouvons déjà observer avec les aides d’urgence d’Action Logement. 150€ par mois peuvent être accordés et portés à 900€ (6×150€) pour les ménages modestes.

 

L’assistance Verspieren pour le suivi de vos assurances loyers impayés

 

Début 2021, les administrateurs de biens ont fait le constat d’une situation à peu près stable concernant les impayés. Ils ont été davantage confrontés à des retards de paiement. Seule exception, les locataires qui avaient su se créer une épargne de précaution. Pour d’autres locataires, cela a été l’occasion d’intégrer le virement bancaire dans le mode de paiement de leur loyer. Pour d’autres locataires débiteurs, ces retards se transformeront en impayés et parfois en créances irrécouvrables.

C’est là qu’interviennent les assurances loyers impayés mais la communauté des bailleurs est disparate. En effet, les bailleurs de patrimoines importants paient les loyers par des plans ou délais de paiements. Les propriétaires-bailleurs du parc social peuvent être enclins à accorder des baisses de loyers pour des locataires. Néanmoins, les bailleurs du parc privé qui sont parfois commerçants, indépendants ou retraités peuvent difficilement se le permettre.

Pour ce qui est des charges de copropriétés, les assemblées générales ont été reportées. Ne pouvant se tenir normalement, les travaux ont été également décalés dans le temps. La crise sanitaire a engendré de l’anxiété, des craintes sur l’avenir notamment pour les propriétaires qui sont commerçants ou indépendants. L’inquiétude demeure dans le fait que les copropriétaires ne prennent pas de décision compte tenu de la situation actuelle. L’équipe Verspieren Immobilier se tient donc à vos côtés pour vous accompagner et vous conseiller dans cette période particulière.

 

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Assurance loyers impayés : quelles perspectives depuis la crise sanitaire ?

assurance loyers impayés

 

La crise sanitaire a modifié le calendrier parlementaire et les décisions impactant l’assurance loyers impayés. Nous ne savons pas quelle sera la suite réservée à la proposition de loi du Député Nogal. Celle-ci devait instaurer une relation de confiance entre les bailleurs et locataires. Néanmoins, après 800 heures de réunion, ce rapport « louer en confiance » arrive au mauvais moment et restera un travail inachevé. La sécurisation des bailleurs et l’intermédiation du parc privé n’auront pas résisté au coronavirus et au cycle électoral.

 

Un marché de plus en plus perplexe

 

Les incertitudes sont telles qu’il est encore difficile pour le moment d’estimer l’impact financier de cette crise. Les acteurs de l’assurance loyers impayés s’accordent à dire que la situation économique des ménages s’est dégradée début 2021. Jusqu’à présent et heureusement, les salariés ont bénéficié d’un traitement protecteur. Les locataires particuliers de locaux d’habitation continuent de payer leur loyer. En effet, ils ont bénéficié de mesures adaptées. Le secteur tertiaire où le télétravail est répandu et les mesures de chômage partiel pour les autres secteurs l’ont notamment permis. D’ailleurs, si les entreprises sont aidées, c’est pour éviter que les ménages se retrouvent en situation d’impayé. En revanche, les travailleurs indépendants, les professions libérales ou les dirigeants de société non-salariés verront leurs charges différées. Ces charges pourraient même être annulés pour les plus atteints par la crise. Quoiqu’il en soit, leurs revenus ont déjà rapidement fondu comme neige au soleil.

 

Comment l’assurance loyers impayés se manifeste dans le monde professionnel ?

 

Lors du premier confinement, le gouvernement a créé pour trois mois un fonds d’aide aux entreprises. Par ailleurs, des mesures d’assouplissements concernant le paiement des charges des locaux commerciaux et professionnels ont été proposées pour éviter de faire jouer l’assurance loyers impayés. Déployé à l’initiative de quelques propriétaires, l’étalement du loyer avec possibilité de défiscaliser pour les bailleurs a par exemple été instauré. Pour aider financièrement ces entreprises, l’Etat, les banques des organismes indépendants ont mis en place des solutions inédites de financements. Le Prêt Garanti par l’Etat (PGE), le fonds de solidarité ou encore les prêts accordés par la BPI France en font partie. Les CCI en France ont joué un rôle d’accompagnement des entreprises dans cette crise. En orientant celles qui avaient des difficultés dans leurs échéances, elles ont popularisé les aides régionales et d’Etat.

En revanche, les destructions d’emplois ont été massives dans l’intérim et les contrats courts. Dans une enquête de l’INSEE, 23% des ménages déclaraient que leur situation financière s’était dégradée avec le confinement. En novembre, l’INSEE indiquait que le climat des affaires en France et celui de l’emploi se dégradaient nettement.

 

L’assurance loyers impayés à l’avenir

 

En 2017, 77% des emplois étaient des salariés du privé et 23%, des emplois du secteur public. Le secteur représenté par les artisans, les commerçants et les professionnels libéraux sont les piliers de l’économie française. En employant 3 450 000 salariés, ceux-ci sont aujourd’hui clés. Nous pouvons aussi citer l’artisanat du bâtiment et des travaux public, l’hôtellerie-restauration ou encore les professions libérales techniques.

Cette crise aura un impact sur l’assurance loyers impayés dans les prochains mois et prochaines années. Elle aura notamment pour conséquence d’accentuer la nécessité de bien protéger les propriétaires bailleurs. En effet, ceux qui auront souscrit ce type d’assurance auront préservé leurs revenus. On mesurera le rôle de conseil des administrateurs de biens dont l’une des priorités est d’assurer la continuité dans la gestion et la sécurisation des revenus de leurs mandants.

Pour plus d’informations sur notre plateforme de gestion des loyers impayés ou sur nos solutions à destination des administrateurs de biens, contactez-nous.