Focus sur les modalités de reprise des logements abandonnés

La loi Béteille du 20 décembre 2010 a introduit une procédure visant à favoriser la reprise des locaux abandonnés par le locataire. Le décret du 10 août 2011 (modifié par le décret du 30 mai 2012) en précise les modalités d’application. À noter que seuls les logements entrant dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 sont concernés par ce dispositif. Verspieren vous détaille les modalités de procédure de constat d’abandon et de reprise d’un logement loué.

Étape n°1 : L’huissier de justice collecte les preuves d’abandon de l’habitation

Si des éléments laissent à penser que son logement loué est abandonné, un propriétaire-bailleur peut demander à un huissier de justice de mettre le locataire en demeure de justifier qu’il occupe le bien. Spécialiste de l’assurance pour les professionnels de l’immobilier, Verspieren propose, dans le cadre de la garantie des loyers impayés, les services d’huissiers de justice spécialisés dans la collecte de preuves d’abandon de l’habitat. Le sinistre ayant été déclaré et pris en charge, ces derniers vont rassembler les faisceaux d’indices supposant la désertion (coupure d’électricité, recueil de témoignages auprès du voisinage, retour de courriers…). Un commandement visant à justifier de l’occupation (couplé d’un éventuel commandement de payer les loyers) est alors signifié au locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois pour justifier de l’occupation effective du logement. Si le locataire ne se manifeste pas, la procédure se poursuit.

Étape n°2 : L’huissier de justice dresse un constat d’abandon du domicile

En l’absence du locataire, l’huissier de justice chargé de l’exécution pénètre dans le logement qui semble inoccupé. Celui-ci doit être accompagné par :

  • soit
  • le maire de la commune,
  • un conseiller municipal,
  • un fonctionnaire délégué par le maire à cette fin,
  • une autorité de police,
  • à défaut, par deux témoins majeurs qui ne sont ni au service du créancier ni de l’huissier de justice.

Cette opération se conclut par l’établissement d’un procès-verbal de constat d’abandon. Sur ce document, l’huissier de justice décrit les preuves de désertion, telles que l’absence d’effets personnels et de nourritures fraîches, la présence exagérée de poussières sur les meubles ou encore les courriers non ouverts qui débordent de la boîte aux lettres. La liste des mobiliers ainsi que l’estimation de leur valeur marchande sont également précisées dans le procès-verbal.

Étape n°3 : Une requête est déposée par l’huissier de justice devant le tribunal d’instance pour obtenir l’autorisation de reprendre le logement

L’huissier de justice saisit le juge du tribunal d’instance pour constater la résiliation du bail. Le dossier doit impérativement contenir les pièces suivantes :

  • la demande de résiliation du bail,
  • les preuves et les documents prouvant l’abandon du logement,
  • les preuves de non-respect des obligations mentionnées dans le bail,
  • et le procès-verbal de constatation d’abandon rédigé par un huissier de justice.

Étape n°4 : Le juge ordonne la reprise du logement

Dans l’hypothèse où le magistrat statue favorablement, une ordonnance pour la reprise du logement est produite. Celle-ci est alors signifiée au locataire qui dispose d’un délai d’un mois pour formuler une opposition.

Passé ce délai, l’huissier de justice en charge de l’exécution procédera à la reprise du logement.

Le décret du 10 août 2011 précise qu’un juge peut, dans son ordonnance, déclarer abandonnés les biens qui n’apparaissent pas avoir de valeur marchande.

Lorsque la requête déposée par l’huissier de justice est rejetée, le juge motive sa décision en soulignant l’insuffisance des éléments fournis au dossier. Par conséquent, l’abandon de domicile par le locataire n’est pas justifié.

Pour résilier le bail et récupérer le logement, le centre de recouvrement de Verspieren diligentera une procédure d’expulsion « classique ». Cette procédure est soumise à des délais incompressibles et plus longs. La loi qui régit la procédure « classique » interdit toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars. Seule la procédure de constat d’abandon déroge à cette règle puisque le propriétaire peut obtenir le droit de reprendre son bien immobilier à tout moment de l’année.

Si, la procédure de constat d’abandon séduit grâce à sa simplicité et sa rapidité (le bailleur peut obtenir la reprise officielle de son bien dans un délai de 6 mois), celle-ci présente quelques limites. D’une part, elle concerne uniquement les logements qui entrent dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 ; les autres biens doivent se référer à la procédure d’expulsion « classique ». Par ailleurs, lorsque le locataire reçoit une ordonnance de reprise du logement, celui-ci bénéficie d’un délai d’opposition qui suspend la procédure. Enfin, cette procédure ne permet pas d’avoir une condamnation aux sommes pécuniaires. Le propriétaire-bailleur devra procéder par voie de requête en injonction de payer.

En tant que professionnel de l’immobilier, vous recherchez des solutions d’assurances complètes et claires qui sécurisent votre activité. Les assurances loyers impayés de Verspieren comprennent la prise en charge des frais de loyers impayés ainsi que le paiement des indemnités d’occupation. N’hésitez pas à contacter notre équipe, spécialiste des problématiques des professionnels de l’immobilier, pour obtenir un conseil personnalisé en vue d’exercer votre profession en toute sérénité.

Focus sur l’encadrement des façades d’un immeuble en copropriété

Le ravalement de façade d’un immeuble en copropriété est une obligation légale. Selon les articles L132-1 à L 132-5 du Code de la construction et de l’habitation, les façades des immeubles doivent constamment être tenues en bon état de propreté. À ces fins, des travaux de ravalement (enduits, nettoyage, réparation des murs, etc.) sont à mener au moins une fois tous les dix ans. Dans la majeure partie des cas, ces travaux d’entretien du bâti représentent des frais importants pour chaque copropriétaire.

Que ce soit pour réparer des fissures dans les murs ou repeindre une façade, ces travaux ne se réalisent pas n’importe quand et encore moins n’importe comment ! Les syndics de copropriétés doivent respecter scrupuleusement les formalités préalables à la réalisation des travaux, notamment celles prévues par le Code de l’urbanisme ou par la Loi du 4 janvier 1978. Des procédures obligatoires, encadrées par la loi, ainsi que des réglementations locales sont à respecter sous peine de sanction. Par exemple, une déclaration de travaux doit être déposée auprès du service d’urbanisme de la mairie. À l’instar de Paris ou de Lyon, certaines villes ont introduit des dispositions spécifiques relatives à l’usage ou non de certaines techniques de nettoyage et de ravalement. Si l’immeuble est classé aux monuments historiques ou s’il se situe dans le périmètre de cette catégorie, le projet de rénovation devra obtenir l’aval des bâtiments de France.

Les missions des syndics sont très importantes pour mener à bien un projet de ravalement de façade. Avant de lancer le chantier, la copropriété doit impérativement souscrire une assurance Dommages Ouvrage pour se prémunir des risques liés à l’exécution des travaux. Leader de l’assurance pour les professionnels de l’immobilier, Verspieren propose une solution d’assurance dommages ouvrage-multitravaux pour les syndics de copropriétés. À l’écoute des attentes et des besoins des syndics, Verspieren propose des produits d’assurance adaptés au type de ravalement à réaliser.

Lorsque les travaux votés en Assemblée générale relèvent de l’obligation d’assurance instituée par la Loi du 4 janvier 1978 (ravalement avec isolation par l’extérieur, piochement des façades, imperméabilisation de type l3 ou l4, etc.), le syndic effectue alors sa déclaration de chantier via le contrat Multitravaux.

Ce contrat global comporte 4 volets indissociables :

  • une assurance dommages ouvrage,
  • une assurance tous risques chantier,
  • une assurance responsabilité civile du maître d’ouvrage,
  • une assurance responsabilité civile décennale du syndic.

Pour les travaux de ravalement qui s’articulent autour d’un simple revêtement (enduit, peinture, imperméabilisation type l1 et l2), Verspieren propose aux syndics de déclarer leur chantier via un contrat garantie de bonne tenue. Cette assurance est assortie d’une garantie de 5 ans sur des travaux relevant de la garantie biennale et d’une garantie tous risques chantiers.

La procédure pour souscrire à l’un de ces deux produits est aussi simple que sécurisée. Il suffit d’envoyer à Verspieren le bordereau de déclaration de chantier signé et dûment complété accompagné du règlement, des devis et des attestations en fonction du type de ravalement.

N’hésitez pas à contacter l’équipe Multitravaux de Verspieren, composée de 12 personnes spécialisées en assurance construction, pour obtenir de plus amples renseignements sur les solutions d’assurance pour les professionnels de l’immobilier.